Wohnung mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen: Löschung, Abschlag, Käufer

Eine Wohnung mit lebenslangem Wohnrecht lässt sich jederzeit verkaufen, aber nie zum vollen Verkehrswert. Wie viel davon realisiert wird, entscheidet der Verkäufer über Löschung, Abschlag und die Wahl des Käufers.

Was ein eingetragenes Wohnrecht beim Verkauf bedeutet

Ein lebenslanges Wohnrecht ist kein Mietvertrag und keine bloße Absprache in der Familie. Steht es im Grundbuch, ist es ein dingliches Recht an der Wohnung selbst. Es hängt nicht am Eigentümer, sondern an der Immobilie, und es geht mit jedem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer erwirbt also eine Wohnung, in der ein anderer Mensch bis an sein Lebensende wohnen darf.

Ein Recht, das am Grundstück haftet

Das Gesetz nennt es Wohnungsrecht und regelt es in § 1093 BGB als besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Der Berechtigte darf die Räume unter Ausschluss des Eigentümers nutzen. Er darf seine Familie und die zur Pflege nötigen Personen aufnehmen. Vermieten oder an Dritte überlassen darf er die Wohnung nur, wenn das bei der Bestellung ausdrücklich gestattet wurde.

Ein Wohnrecht ist weder übertragbar noch vererblich. Es endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht. Genau diese Bindung an eine bestimmte Person macht es für die Bewertung so schwierig: Niemand weiß, wie lange es dauert.

Verkäuflich ja, aber nicht zum Verkehrswert

Der Eigentümer darf eine belastete Wohnung jederzeit verkaufen. Eine Zustimmung des Berechtigten braucht er dafür nicht, und der Berechtigte hat auch kein Vorkaufsrecht, solange keines vereinbart wurde. Was der Eigentümer nicht kann, ist den vollen Verkehrswert erlösen. Der Käufer zahlt für Eigentum, das er auf unbestimmte Zeit weder selbst nutzen noch vermieten kann.

Drei Hebel, die der Verkäufer in der Hand hat

Wie viel vom Wert am Ende übrig bleibt, entscheidet sich an drei Stellen. Die erste ist die Frage, ob das Recht vor oder nach dem Verkauf aus dem Grundbuch verschwindet. Die zweite ist die Höhe des Abschlags, mit dem der Preis gerechnet wird. Die dritte ist die Wahl des Käufers, denn verschiedene Käufergruppen bewerten dieselbe Belastung sehr unterschiedlich. Die folgenden Abschnitte gehen diese Hebel der Reihe nach durch.

Erster Hebel: Löschung vor dem Verkauf

Den vollen Wert erzielt nur, wer eine unbelastete Wohnung anbietet. Das ist möglich, wenn das Wohnrecht bereits erloschen ist, aber noch im Grundbuch steht, oder wenn der Berechtigte bereit ist, darauf zu verzichten.

Erloschen, aber noch eingetragen

Häufiger als vermutet ist der Berechtigte längst verstorben, und der Eintrag steht trotzdem noch in Abteilung II. Das Grundbuch korrigiert sich nicht von selbst. Für den Verkauf ist der Eintrag dennoch ein Hindernis, weil Käufer und finanzierende Bank ein lastenfreies Grundbuch erwarten. Welche Unterlagen das Grundbuchamt verlangt und warum manche Löschungen Wochen und andere Monate dauern, beschreibt der Beitrag zum Wohnrecht im Grundbuch löschen nach Tod oder Verzicht.

Verzicht gegen Abfindung

Lebt der Berechtigte noch, kann er auf sein Recht verzichten. Das geschieht selten ohne Gegenleistung. Typisch ist eine Abfindung aus dem Kaufpreis, manchmal auch die Finanzierung eines Platzes im betreuten Wohnen oder eine monatliche Zahlung. Für den Verkäufer lohnt sich ein Verzicht, solange die Abfindung kleiner ist als der Abschlag, den ein Käufer für die belastete Wohnung verlangen würde.

Die Rechnung ist einfacher, als sie klingt. Liegt der Verkehrswert ohne Belastung bei 300.000 Euro und würde ein Anleger für die belastete Wohnung 200.000 Euro bieten, steht ein Spielraum von 100.000 Euro zur Verfügung. Jede Abfindung darunter verbessert den Erlös, wobei Notar- und Grundbuchkosten für den Verzicht sowie die Zeit bis zur Löschung abzuziehen sind. Ob eine solche Zahlung steuerliche Folgen hat, sollte vor der Vereinbarung geklärt werden.

Der Verzicht muss freiwillig und informiert sein. Ist der Berechtigte geschäftsunfähig oder steht er unter Betreuung, braucht es in der Regel die Genehmigung des Betreuungsgerichts, was den Zeitplan deutlich verlängert.

Wenn der Berechtigte bereits ausgezogen ist

Ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung beendet das Wohnrecht nicht. Das Recht bleibt bestehen, auch wenn die Wohnung leer steht. Besonders heikel wird das, sobald das Sozialamt Heimkosten übernimmt und prüft, ob das Wohnrecht noch einen Wert für den Berechtigten hat. Diese Konstellation behandelt die Seite zum Umzug ins Pflegeheim, wenn das Sozialamt zahlt.

Zweiter Hebel: der Abschlag auf den Kaufpreis

Bleibt das Wohnrecht bestehen, wird der Preis über einen Abschlag vom unbelasteten Wert ermittelt. Dieser Abschlag ist keine Verhandlungsmasse nach Gefühl, sondern eine Rechnung mit wenigen, aber folgenreichen Annahmen.

Die Mechanik in einem Satz

Der Abschlag entspricht dem heutigen Wert der Miete, die dem Eigentümer über die erwartete Restlebensdauer des Berechtigten entgeht. Die Wertermittlung behandelt Rechte und Belastungen dieser Art nach § 47 ImmoWertV: Der Wert des belasteten Objekts ergibt sich aus dem unbelasteten Wert, vermindert um den wirtschaftlichen Nachteil der Belastung.

Welche Annahmen den Betrag bewegen

Drei Größen bestimmen das Ergebnis: die ersparte Nettokaltmiete, das Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten als Grundlage der statistischen Lebenserwartung und der Zinssatz, mit dem künftige Jahre abgezinst werden. Bei einer Berechtigten Ende siebzig liegt der Abschlag häufig zwischen einem Viertel und einem Drittel des Verkehrswerts, bei einem Berechtigten Anfang sechzig kann er mehr als die Hälfte erreichen. Wie die Rechnung im Einzelnen aussieht und wie stark schon kleine Änderungen der Annahmen wirken, zeigt der Beitrag zum Wertabschlag mit Sterbetafel und Kapitalisierung.

Was die Rechnung nicht abbildet

Die Barwertrechnung unterstellt einen Durchschnittsfall. Käufer kalkulieren zusätzlich das Risiko, dass der Berechtigte deutlich älter wird als statistisch erwartet, und die Unsicherheit über den Zustand der Wohnung bei Rückgabe. Deshalb liegt der tatsächlich gezahlte Preis oft noch etwas unter dem rechnerischen Wert. Wer verkauft, sollte diesen Risikoaufschlag kennen und nicht als Fehler des Käufers werten.

Dritter Hebel: wer als Käufer infrage kommt

Eine Wohnung mit Wohnrecht passt nicht zu jedem Käufer. Selbstnutzer, die einziehen wollen, scheiden praktisch aus. Übrig bleiben Gruppen, die auf Zeit denken und den Abschlag als Einstiegsvorteil sehen.

Anleger mit langem Horizont

Kapitalanleger, die heute günstig einsteigen und die Wohnung später vermieten oder verkaufen wollen, sind die naheliegende Zielgruppe. Sie rechnen nüchtern und erwarten Unterlagen: Grundbuchauszug, Bestellungsurkunde, Angaben zu Kostenverteilung und Zustand. Fehlende Unterlagen übersetzen sie unmittelbar in einen höheren Risikoabschlag.

Für Anleger zählt außerdem, wie viele Jahre das Kapital voraussichtlich ohne Ertrag gebunden ist. Ein Abschlag, der auf den ersten Blick großzügig wirkt, kann sich bei langer Bindung als knapp kalkuliert erweisen.

Angehörige und Miteigentümer

Für Kinder, Enkel oder andere Verwandte des Berechtigten ist die Belastung oft kein Nachteil, sondern genau der Zweck. Auch andere Eigentümer im selben Haus kaufen gelegentlich, um ihren Bestand zu erweitern. Diese Käufer zahlen häufig mehr als ein fremder Anleger, weil sie das Risiko anders gewichten. Welche Käufergruppen es gibt und mit welchen Preisvorstellungen sie verhandeln, ordnet der Beitrag Wer eine Wohnung mit Wohnrecht kauft und zu welchem Preis ein.

Warum die Finanzierung den Kreis verengt

Banken beleihen eine belastete Wohnung nur mit Vorsicht. Steht das Wohnrecht im Rang vor der künftigen Grundschuld, bleibt es auch in einer Zwangsversteigerung bestehen und mindert die Sicherheit entsprechend. Viele Käufer mit hohem Fremdkapitalanteil fallen dadurch heraus. Eigenkapitalstarke Käufer haben einen klaren Verhandlungsvorteil.

Wohnrecht oder Nießbrauch: erst klären, was eingetragen ist

Im Familiengespräch wird oft vom Wohnrecht gesprochen, obwohl im Grundbuch ein Nießbrauch steht, oder umgekehrt. Für den Verkauf ist der Unterschied erheblich.

Nutzung oder auch Erträge

Das Wohnungsrecht erlaubt, die Räume selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch erlaubt, sämtliche Nutzungen zu ziehen, also auch zu vermieten und die Miete zu behalten. Ein Nießbraucher kann ausziehen und die Wohnung weiter wirtschaftlich nutzen, ein Wohnungsberechtigter in der Regel nicht.

Wer die Kosten trägt

Auch bei Instandhaltung, Hausgeld und Grundsteuer unterscheiden sich beide Rechte, sofern die Bestellungsurkunde nichts anderes regelt. Für einen Käufer ist diese Kostenverteilung oft wichtiger als die Frage, wer in der Wohnung lebt. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Wohnrecht oder Nießbrauch: wer zahlt was.

Unterlagen, die vor dem Angebot vorliegen sollten

Wer eine belastete Wohnung anbietet, verkauft vor allem Klarheit. Je weniger der Käufer selbst herausfinden muss, desto kleiner wird sein Sicherheitsaufschlag.

Grundbuch und Bestellungsurkunde

Der aktuelle Grundbuchauszug zeigt Rang und genauen Wortlaut des Eintrags. Die Bestellungsurkunde des Notars zeigt, was tatsächlich vereinbart wurde: welche Räume erfasst sind, ob Mitbenutzungsrechte an Garten, Keller oder Stellplatz bestehen, ob eine Überlassung an Dritte erlaubt ist und wer welche Kosten trägt. Oft findet sich dort auch eine Löschungserleichterung, die später Zeit spart.

Angaben zur Person und zur Kostenpraxis

Für die Bewertung braucht es Geburtsjahr und Geschlecht des Berechtigten. Für den Käufer zählt außerdem, wie die Kosten in der Praxis bisher verteilt wurden. Bei Eigentumswohnungen gehört die letzte Jahresabrechnung der Gemeinschaft dazu, weil das Hausgeld gegenüber der Gemeinschaft immer der Eigentümer schuldet, egal wer die Wohnung nutzt.

Besichtigung mit Rücksicht

Der Berechtigte muss Besichtigungen nicht dulden, solange nichts anderes vereinbart ist. In der Praxis gelingt ein Verkauf nur mit seiner Mitwirkung. Frühzeitige Information und feste, seltene Termine helfen mehr als jeder Vertragsparagraf.

Kaufvertrag und Übergabe bei bestehendem Wohnrecht

Der Kaufvertrag über eine belastete Wohnung folgt denselben Regeln wie jeder andere Immobilienkauf, enthält aber einige zusätzliche Bausteine.

Übernahme der Belastung

Der Käufer übernimmt das Wohnrecht ausdrücklich, und der Vertrag hält fest, dass es bestehen bleibt. Besitz, Nutzen und Lasten gehen zwar auf den Käufer über, der unmittelbare Besitz an der Wohnung bleibt aber beim Berechtigten. Was mit Kosten geschieht, die der Berechtigte bisher an den Verkäufer erstattet hat, sollte der Vertrag ebenfalls regeln.

Absprachen für den Tag X

Sinnvoll sind Regelungen für den Zeitpunkt, zu dem das Recht endet: wer die Löschung veranlasst, wie mit zurückgelassenen Möbeln umgegangen wird und ob der Käufer bei Auszug in ein Heim informiert wird. Solche Punkte wirken nebensächlich, ersparen aber Jahre später Streit mit Erben.

Steuern und Kosten

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem vereinbarten Kaufpreis, also nach dem bereits geminderten Betrag. Notar- und Grundbuchkosten folgen ebenfalls dem Geschäftswert. Für den Verkäufer kann eine Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig sein, wenn er die Wohnung nicht selbst genutzt hat, was bei einer mit Wohnrecht belasteten Wohnung typischerweise der Fall ist.

Einschätzungen aus der Praxis

Werner Immobilien

Im Zukunftspark 4, 74076 Heilbronn · +497131390850

Bevor wir eine Wohnung mit Wohnrecht bewerten, lesen wir die Bestellungsurkunde vollständig, nicht nur den Grundbuchauszug. Als Immobilienmakler Heilbronn sehen wir regelmäßig, dass dort Kellerräume, Gartenanteile oder ein Stellplatz mitbelastet sind, die der Eigentümer für frei hielt. Wer als Immobilienmakler Leingarten mit uns spricht, erfährt deshalb zuerst, was genau verkauft werden kann und was nicht. Der zweite Punkt ist die Kostenverteilung, denn ein Wohnrecht, bei dem der Berechtigte das Hausgeld trägt, ist für Käufer etwas völlig anderes als eines, bei dem alles am Eigentümer hängt. Auch für Verkäufer, die uns als Immobilienmakler Bad Friedrichshall kennen, rechnen wir beide Varianten offen vor. Erst danach steht ein Preis im Raum, den wir einem Anleger gegenüber begründen können. Diese Vorarbeit leisten wir als Immobilienmakler Obersulm bei jedem belasteten Objekt, weil sie den Verhandlungsspielraum bestimmt.

Martin Werner

von Lützow Immobilien

Am Neuen Garten 32, 14469 Potsdam · +4933128795410

Die meisten Gespräche über ein Wohnrecht beginnen bei uns mit der Frage, ob der Berechtigte überhaupt weiß, dass verkauft werden soll. Als Immobilienmakler Potsdam empfehlen wir, ihn früh und persönlich einzubinden, bevor ein Exposé existiert. Ein Berechtigter, der sich übergangen fühlt, kann Besichtigungen verweigern, und ohne Besichtigung kauft kaum jemand. Wir haben als Immobilienmakler Ludwigsfelde erlebt, dass ein offenes Gespräch auch die Tür zu einem Verzicht gegen Abfindung öffnen kann, an den vorher niemand gedacht hatte. Diese Option prüfen wir immer, weil sie den Erlös am stärksten verändert. Auch als Immobilienmakler Rangsdorf legen wir Wert darauf, dass der Berechtigte sich vor einer Entscheidung unabhängig beraten lässt.

Michael Freiherr von Lützow

Kind Immobilien-Kontor

Hildebertstraße 4, 50858 Köln · 0221 29830565

Bei belasteten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern denken Verkäufer selten an die Eigentümergemeinschaft, dabei ist sie oft der Schlüssel. Als Immobilienmakler Zollstock fragen wir deshalb zuerst nach anstehenden Sonderumlagen und Erhaltungsbeschlüssen. Diese Kosten trägt gegenüber der Gemeinschaft immer der Eigentümer, auch wenn er die Wohnung nicht nutzen kann. Wer als Käufer über uns als Immobilienmakler Sülz eine solche Wohnung prüft, rechnet diese Lasten sofort gegen den Abschlag. Umgekehrt sind andere Eigentümer im Haus manchmal die besten Käufer, weil sie den Zustand kennen und langfristig denken. Deshalb sprechen wir als Immobilienmakler Vogelsang zuerst innerhalb der Gemeinschaft an, bevor wir breit inserieren.

Jan-Peter Kind

SIS Immobilien – Thomas Hellweger

Maximilianstr. 9a, 82319 Starnberg · +49 8151 666693

In Lagen mit hohen Mieten ist der Abschlag für ein Wohnrecht in absoluten Zahlen beträchtlich, und genau darüber wird verhandelt. Als Immobilienmakler Gräfelfing setzen wir die ersparte Miete nicht pauschal an, sondern belegen sie mit vergleichbaren Wohnungen. Ein Käufer, der den Mietansatz zu hoch findet, bekommt von uns die Herleitung statt einer Diskussion. Für Verkäufer, die uns als Immobilienmakler Planegg beauftragen, ist diese Herleitung zugleich Schutz vor einem überhöhten Abschlag. Wir zeigen außerdem, wie sich der Preis verändert, wenn der Berechtigte die laufenden Kosten selbst trägt. Als Immobilienmakler Gauting beobachten wir, dass gerade diese Detailarbeit den Abstand zwischen Angebot und Abschluss kleiner macht.

Thomas Hellweger

L2 Immobiliengruppe

Dresdner Str. 59, 01640 Coswig · 03523 533 663

Viele Wohnrechte stammen aus Übergabeverträgen, bei denen Eltern ihre Wohnung früh an die Kinder übertragen haben. Als Immobilienmakler Diera-Zehren prüfen wir in solchen Fällen, ob im Vertrag Rückforderungsrechte oder Veräußerungsverbote stehen, die einen Verkauf an Fremde erschweren. Solche Klauseln sind für Käufer wichtiger als das Wohnrecht selbst. Auch als Immobilienmakler Arnsdorf klären wir das vor dem ersten Inserat, damit kein Kaufvertrag beim Notar scheitert.

Cathleen Lehmann

S-ImmoCenter GmbH

Kaiserstr. 223, 76133 Karlsruhe · 0721 146-2300

Ob eine Wohnung mit Wohnrecht finanzierbar ist, hängt oft am Rang des Eintrags. Als Immobilienmakler Rheinstetten sprechen wir deshalb vor der Vermarktung mit Banken, wie sie die konkrete Belastung beleihen würden. Daraus ergibt sich, ob wir eher Käufer mit hohem Eigenkapital ansprechen oder auch finanzierende Käufer einladen. Als Immobilienmakler Ettlingen sparen wir Verkäufern so viele Besichtigungen mit Interessenten, die am Ende keinen Kredit bekommen.

Denis Alihodzic

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Häufige Fragen

Muss der Wohnungsberechtigte einem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Eigentümer darf die belastete Wohnung ohne Zustimmung verkaufen. Das Wohnrecht bleibt bestehen und richtet sich danach gegen den neuen Eigentümer.
Kann der neue Eigentümer den Berechtigten zum Auszug bewegen?
Nicht gegen dessen Willen. Ein eingetragenes Wohnrecht ist nicht kündbar. Möglich ist nur eine freiwillige Vereinbarung, meist ein Verzicht gegen Abfindung, der anschließend im Grundbuch gelöscht wird.
Wie hoch ist der Preisabschlag ungefähr?
Das hängt vor allem vom Alter des Berechtigten ab. Bei Berechtigten um achtzig sind Abschläge von einem Viertel bis einem Drittel üblich, bei deutlich jüngeren Berechtigten kann die Belastung den Großteil des Werts aufzehren.
Endet das Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
Nein, ein dauerhafter Auszug lässt das Recht nicht automatisch erlöschen. Es endet erst mit dem Tod oder einem Verzicht, der im Grundbuch gelöscht wird.
Bekommt ein Käufer für eine belastete Wohnung einen Kredit?
Grundsätzlich ja, aber Banken setzen den Beleihungswert niedriger an und verlangen mehr Eigenkapital. Steht das Wohnrecht im Rang vor der Grundschuld, fällt die Beleihung besonders vorsichtig aus.
Darf der Berechtigte die Wohnung vermieten?
Nur wenn das bei der Bestellung ausdrücklich erlaubt wurde. Ohne diese Gestattung darf er die Wohnung selbst nutzen und Familie oder Pflegepersonen aufnehmen, aber nicht an Fremde überlassen.