Der Umzug ins Heim beendet das Wohnrecht nicht
Viele Familien gehen davon aus, dass ein Wohnrecht mit dem Einzug ins Pflegeheim erledigt ist. Das ist ein Irrtum. Das Recht steht weiter im Grundbuch, auch wenn die Wohnung leer steht und eine Rückkehr ausgeschlossen erscheint. Für den Eigentümer, der verkaufen will, und für den Sozialhilfeträger, der die Heimkosten übernimmt, ist das der Ausgangspunkt jeder weiteren Frage.
Ein Recht ohne Anwesenheitspflicht
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt zur Nutzung der Wohnung, verpflichtet aber nicht dazu. Es erlischt mit dem Tod, durch Verzicht mit Löschung im Grundbuch oder durch eine Bedingung, die im Bestellungsvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ein Auszug allein gehört nicht dazu, auch nicht ein dauerhafter. Die Rechtsprechung hat wiederholt bestätigt, dass ein Wohnrecht nicht schon deshalb erlischt, weil der Berechtigte es aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausüben kann.
Keine automatische Geldrente
Ebenso wenig wandelt sich das Wohnrecht durch den Heimeinzug in einen Zahlungsanspruch gegen den Eigentümer. Der Eigentümer muss dem Berechtigten keinen Mietwert ersetzen, nur weil dieser die Wohnung nicht mehr nutzt. Ein Anspruch auf Geld kann sich nur aus dem Vertrag selbst ergeben oder in besonderen Konstellationen aus dessen Auslegung.
Klauseln, die das Ende regeln
Manche Verträge sehen vor, dass das Wohnrecht bei dauerhaftem Auszug erlischt oder ruht. Solche Klauseln sind wirksam, haben aber eine Kehrseite: Ein Sozialhilfeträger kann prüfen, ob in der Vereinbarung ein unentgeltlicher Verzicht auf einen Vermögenswert liegt. Andere Verträge sehen umgekehrt eine Geldrente oder eine Vermietungsbefugnis für den Fall des Heimeinzugs vor. Welche Variante vorliegt, entscheidet über alles Weitere.
Wer heute eine Übertragung mit Wohnrecht plant, sollte den Pflegefall deshalb ausdrücklich regeln. Eine Klausel, die das Recht bei Heimeinzug ersatzlos entfallen lässt, wirkt im Ernstfall wie ein vorweggenommener Verzicht. Eine Klausel, die stattdessen eine Vermietung erlaubt, schafft Einnahmen für die Heimkosten. Beides hat Folgen, die bei der Beurkundung selten bedacht werden.
Wer zahlt, wenn Rente und Pflegekasse nicht reichen
Die Kosten eines Heimplatzes übersteigen die Leistungen der Pflegeversicherung regelmäßig deutlich. Den Rest trägt der Heimbewohner aus Einkommen und Vermögen. Reicht beides nicht, springt der Sozialhilfeträger mit Hilfe zur Pflege ein, allerdings nur nachrangig.
Der Eigenanteil
Der Eigenanteil setzt sich aus dem pflegebedingten Anteil, den Kosten für Unterkunft und Verpflegung sowie den Investitionskosten zusammen. Er verändert sich mit den Pflegesätzen der Einrichtung und lässt sich nicht pauschal beziffern. Entscheidend ist: Mit steigender Verweildauer zehrt er auch größere Ersparnisse auf.
Sozialhilfe nur nachrangig
Bevor der Sozialhilfeträger zahlt, muss der Bewohner sein Einkommen und sein verwertbares Vermögen einsetzen. Das Amt prüft deshalb nicht nur Konten und Rente, sondern auch Rechte an Immobilien und Ansprüche gegen Dritte, darunter Rückforderungsansprüche aus früheren Schenkungen.
Was als Vermögen zählt
Nach § 90 SGB XII ist das gesamte verwertbare Vermögen einzusetzen, abgesehen von bestimmten geschützten Positionen und einem kleinen Barbetrag. Ein angemessenes selbst genutztes Hausgrundstück ist geschützt, solange der Bewohner oder seine Angehörigen darin wohnen. Mit dem dauerhaften Heimeinzug entfällt dieser Schutz für eigenes Wohneigentum meist. Für ein Wohnrecht stellt sich die Frage anders, weil es dem Bewohner nicht gehört wie eine Wohnung.
Ist das Wohnrecht selbst Vermögen?
Ein Wohnrecht hat einen wirtschaftlichen Wert, den Gutachter über Mietwert und Lebenserwartung beziffern. Ob der Sozialhilfeträger auf diesen Wert zugreifen kann, hängt aber nicht von der Zahl ab, sondern davon, ob sich das Recht zu Geld machen lässt.
Unübertragbar und deshalb kaum verwertbar
Ein Wohnrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Der Berechtigte kann es nicht verkaufen und nicht beleihen. Ohne Gestattung darf er die Wohnung auch nicht vermieten. Ein Recht, das sich weder veräußern noch nutzen lässt, ist sozialhilferechtlich in der Regel kein verwertbares Vermögen. Das Amt kann den Bewohner also nicht zwingen, ein Wohnrecht zu versilbern, das sich nicht versilbern lässt.
Gestattete Vermietung
Erlaubt der Vertrag die Überlassung an Dritte, sieht es anders aus. Dann kann der Bewohner die Wohnung vermieten, und die Miete ist Einkommen, das er für die Heimkosten einsetzen muss. Der Sozialhilfeträger wird in diesem Fall erwarten, dass die Vermietung tatsächlich stattfindet, und gegebenenfalls fiktive Einnahmen ansetzen, wenn der Bewohner darauf verzichtet.
Praktisch muss dann jemand die Vermietung organisieren, meist der Eigentümer oder ein Betreuer. Die Miete gehört dem Berechtigten, die Kosten der Vermietung kann er abziehen. Für den Eigentümer ist das wirtschaftlich neutral, für den späteren Verkauf aber nicht: Ein laufender Mietvertrag kann den Käuferkreis weiter verengen.
Vermietet der Eigentümer
Vermietet der Eigentümer die leer stehende Wohnung selbst, ohne dass der Berechtigte verzichtet hat, nutzt er ein fremdes Recht. Gerichte haben in solchen Fällen über eine ergänzende Auslegung des Vertrags teilweise eine Beteiligung des Berechtigten an den Mieteinnahmen angenommen. Einen allgemeinen Anspruch gibt es nicht; es kommt auf Wortlaut und Zweck der ursprünglichen Vereinbarung an.
Der Zugriff auf die Schenkung
Der eigentliche Hebel des Sozialhilfeträgers ist meist nicht das Wohnrecht, sondern die Schenkung, bei der es vorbehalten wurde. Typischer Fall: Eltern haben die Wohnung an ein Kind übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht gesichert.
Rückforderung wegen Verarmung
Kann ein Schenker nach Vollziehung der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten, darf er nach § 528 BGB vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks verlangen, soweit er es für seinen Unterhalt braucht. Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den erforderlichen Unterhaltsbetrag zahlt.
Übergang auf das Sozialamt
Zahlt der Sozialhilfeträger die Heimkosten, kann er diesen Rückforderungsanspruch nach § 93 SGB XII durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten. Er tritt dann an die Stelle des Schenkers und macht den Anspruch gegen das beschenkte Kind geltend. Die Einkommensgrenze, die Kinder beim Elternunterhalt weitgehend schützt, gilt für diesen Anspruch nicht, weil er nicht auf Unterhalt, sondern auf die Schenkung gestützt ist.
Was zurückgefordert wird
Eine Wohnung lässt sich nicht stückweise herausgeben. Die Rechtsprechung lässt deshalb regelmäßig Wertersatz in Höhe des laufenden Bedarfs zu, begrenzt auf den Wert des Geschenks. Maßgeblich ist dabei der Wert der Zuwendung abzüglich der vorbehaltenen Rechte, also die Wohnung mit Wohnrecht. Wie dieser Abschlag zu ermitteln ist, beschreibt die Seite zum Wertabschlag nach Sterbetafel.
Die Zehnjahresfrist
Ob ein Rückforderungsanspruch überhaupt besteht, entscheidet sich häufig an einer einzigen Frist. Sie ist der Grund, warum der Zeitpunkt einer Übertragung so viel Gewicht hat.
Ausschluss nach zehn Jahren
Nach § 529 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des Geschenks zehn Jahre verstrichen sind. Maßgeblich ist also nicht der Heimeinzug als solcher, sondern der Zeitpunkt, ab dem der Schenker seinen Unterhalt nicht mehr selbst decken kann.
Wann die Frist beginnt
Bei Grundstücken beginnt die Frist in der Regel mit dem Vollzug der Schenkung, also mit der Eintragung des Beschenkten im Grundbuch. Ob ein vorbehaltenes Nutzungsrecht den Beginn hinausschiebt, wird für die Rückforderung anders beurteilt als beim Pflichtteilsergänzungsanspruch, wo ein umfassender Vorbehalt den Fristlauf hemmen kann. Wer sich auf den Ablauf verlassen will, sollte die Daten im Einzelfall prüfen lassen.
Schutz des Beschenkten
Ausgeschlossen ist der Anspruch auch, wenn der Beschenkte selbst durch die Rückgabe außerstande würde, seinen angemessenen Unterhalt oder gesetzliche Unterhaltspflichten zu erfüllen. Dieser Einwand schützt aber nur vor dem Zugriff, solange die Notlage besteht, und erfordert eine detaillierte Darlegung der eigenen Verhältnisse. Bewohnt das beschenkte Kind die Wohnung selbst mit seiner Familie, kann dieser Einwand Gewicht bekommen. Eine Garantie, die Wohnung zu behalten, ist er nicht.
Verzicht auf das Wohnrecht: die zweite Schenkung
Liegt die ursprüngliche Übertragung mehr als zehn Jahre zurück, wirkt die Lage zunächst entspannt. Gefährlich wird es, wenn der Berechtigte nach dem Heimeinzug auf sein Wohnrecht verzichtet, damit die Wohnung verkauft oder vermietet werden kann.
Unentgeltlicher Verzicht
Ein Verzicht ohne Gegenleistung ist selbst eine Schenkung an den Eigentümer, denn dessen Wohnung gewinnt dadurch erheblich an Wert. Mit diesem Verzicht beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Ist der Berechtigte bereits pflegebedürftig oder absehbar auf Sozialhilfe angewiesen, liegt ein Rückforderungsanspruch in Höhe des Wohnrechtswerts nahe.
Verzicht gegen Abfindung
Zahlt der Eigentümer für den Verzicht eine angemessene Abfindung, liegt keine Schenkung vor. Der Betrag fließt aber dem Berechtigten zu und ist dann Vermögen, das er vor Inanspruchnahme der Sozialhilfe einsetzen muss. Wirtschaftlich landet der Wert des Wohnrechts damit ebenfalls bei den Heimkosten, nur ohne späteren Streit.
Löschung im Grundbuch
Der Verzicht wird erst mit der Löschung im Grundbuch wirksam. Ist der Berechtigte nicht mehr geschäftsfähig, muss ein Betreuer handeln, und für einen Verzicht ohne Gegenleistung wird er in der Regel keine Genehmigung des Betreuungsgerichts erhalten. Welche Unterlagen das Grundbuchamt verlangt, steht im Beitrag zur Löschung des Wohnrechts.
Verkauf der Wohnung während der Heimunterbringung
Will der Eigentümer verkaufen, während der Berechtigte im Heim lebt, hat er zwei Wege. Beide müssen mit Blick auf den Sozialhilfeträger durchdacht werden.
Verkauf mit bestehendem Wohnrecht
Der Eigentümer kann die Wohnung mit dem eingetragenen Recht verkaufen. Der Käufer übernimmt die Belastung und zahlt einen entsprechend geringeren Preis. Für den Sozialhilfeträger ändert sich nichts, weil das Wohnrecht beim Berechtigten bleibt. Allerdings ist der Käuferkreis klein, solange niemand weiß, ob das Recht noch Jahre besteht.
Ablösung vor dem Verkauf
Wird das Wohnrecht vor dem Verkauf gegen Abfindung abgelöst, erzielt die freie Wohnung einen deutlich höheren Preis. Die Abfindung muss dann dem Wert des Rechts entsprechen, damit kein Teil davon als Schenkung gewertet wird, und sie geht beim Berechtigten in die Heimfinanzierung ein.
Als Maßstab dient üblicherweise der kapitalisierte Wert aus Mietwert und statistischer Lebenserwartung. Bei einem schwer erkrankten Berechtigten kann dieser Wert deutlich über dem liegen, was wirtschaftlich realistisch ist. Wer davon abweichen will, sollte die Gründe dokumentieren, damit der Betrag einer späteren Prüfung standhält.
Frühe Abstimmung mit dem Amt
Bezieht der Berechtigte bereits Sozialhilfe oder ist ein Antrag gestellt, empfiehlt sich eine Abstimmung mit dem Sozialhilfeträger, bevor Verträge beurkundet werden. Wer vorher eine nachvollziehbare Bewertung vorlegt, vermeidet spätere Rückforderungen. Den Ablauf des Verkaufs insgesamt beschreibt die Übersicht zum Verkauf einer Wohnung mit Wohnrecht.