Warum ein erloschenes Wohnrecht im Grundbuch stehen bleibt
Ein lebenslanges Wohnrecht endet in dem Moment, in dem der Berechtigte stirbt. Rechtlich ist es dann erloschen, ohne dass jemand etwas unternehmen muss. Im Grundbuch steht es trotzdem weiter in Abteilung II, oft über Jahre. Das Grundbuchamt erfährt vom Tod nichts und wird auch nicht von sich aus tätig. Solange niemand einen Antrag stellt, bleibt der Eintrag stehen.
Rechtslage und Grundbuch fallen auseinander
Das Grundbuch ist in diesem Zustand unrichtig: Es weist eine Belastung aus, die es nicht mehr gibt. Für den Eigentümer, der selbst in der Wohnung lebt, hat das im Alltag keine Folgen. Sobald er verkaufen, beleihen oder umschulden will, wird der alte Eintrag zum Problem, weil Käufer, Banken und Notare nur das sehen, was im Grundbuch steht.
Was ein stehen gebliebener Eintrag beim Verkauf auslöst
Ein Käufer wird eine Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht nicht zum vollen Preis kaufen, solange nicht feststeht, dass die Löschung gelingt. Die finanzierende Bank verlangt in der Regel, dass ihre Grundschuld ohne vorrangige Belastung eingetragen wird. Notare sehen die Löschung deshalb als Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufpreis vor. Wie stark ein noch bestehendes Wohnrecht den Preis drückt, beschreibt die Übersicht zum Verkauf einer Wohnung mit lebenslangem Wohnrecht. Ist das Recht bereits erloschen, geht es nur noch um Papier, aber um Papier, das den Zeitplan bestimmt.
Wenn neben dem Wohnrecht weitere Rechte eingetragen sind
Wohnrechte aus Übergabeverträgen stehen selten allein. Häufig sind sie mit einer Reallast für Pflege, Verköstigung oder monatliche Zahlungen verbunden, manchmal zusammengefasst als Leibgeding oder Altenteil. Für die Löschung ist das bedeutsam, weil aus einer Reallast sehr wohl offene Leistungen bestehen können. Wer den Grundbuchauszug liest, sollte deshalb jeden Eintrag in Abteilung II einzeln prüfen und nicht nur das Wort Wohnungsrecht suchen. Jeder dieser Einträge braucht seinen eigenen Löschungsnachweis, und jeder kann eigene Wartezeiten auslösen.
Löschung nach dem Tod: der Unrichtigkeitsnachweis
Ist der Berechtigte verstorben, braucht es keine Erklärung von ihm und in vielen Fällen auch keine der Erben. Das Grundbuchamt berichtigt den Eintrag, wenn ihm nachgewiesen wird, dass das Recht nicht mehr besteht.
Berichtigung statt Bewilligung
Grundsätzlich wird eine Eintragung nur geändert, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist. Das regelt § 19 GBO. Für ein erloschenes Recht gibt es mit § 22 GBO einen zweiten Weg: Wer die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachweist, kann die Berichtigung ohne Bewilligung verlangen. Beim Wohnrecht ist dieser Nachweis denkbar einfach, weil das Recht an das Leben einer bestimmten Person gebunden ist.
Die Sterbeurkunde als Beweismittel
Das Grundbuchamt akzeptiert nur Nachweise in der Form des § 29 GBO, also öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Die Sterbeurkunde des Standesamts erfüllt diese Anforderung. Eingereicht wird sie im Original oder als beglaubigte Abschrift. Eine einfache Kopie oder ein Ausdruck aus der Familienakte genügt nicht.
Wer den Antrag stellt
Antragsberechtigt ist vor allem der Eigentümer der belasteten Wohnung. Der Antrag selbst ist formlos möglich; eine notarielle Beglaubigung ist für den bloßen Berichtigungsantrag in der Regel nicht nötig. Liegt ein Kaufvertrag vor, übernimmt meist der Notar die Antragstellung im Rahmen des Vollzugs. Gehört die Wohnung mehreren Eigentümern, etwa einer Erbengemeinschaft, kann jeder von ihnen den Antrag stellen; eine gemeinsame Unterschrift aller ist dafür nicht erforderlich.
Das Sperrjahr: wann die Sterbeurkunde nicht genügt
Eine Ausnahme macht die Löschung nach dem Tod komplizierter, als sie sein müsste. Sie betrifft Rechte, aus denen noch offene Ansprüche gegen den Eigentümer bestehen können.
Rückstände als Grund für die Sperre
Nach § 23 GBO darf ein auf Lebenszeit beschränktes Recht innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Berechtigten nur mit Bewilligung seines Rechtsnachfolgers gelöscht werden, falls Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind. Der Gedanke dahinter: Die Erben sollen nicht durch eine schnelle Löschung Ansprüche verlieren, die noch aus der Zeit vor dem Tod offen sind. Widersprechen die Erben der Löschung beim Grundbuchamt, wird der Widerspruch eingetragen, und die Sperre gilt auch über das Jahr hinaus.
Wann beim Wohnrecht Rückstände denkbar sind
Ein reines Wohnungsrecht verpflichtet den Eigentümer nur dazu, die Nutzung zu dulden. Rückstände im Sinne offener Leistungen sind dann kaum vorstellbar, und viele Grundbuchämter löschen allein auf Vorlage der Sterbeurkunde. Anders liegt es, wenn die Bestellungsurkunde dem Eigentümer zusätzliche Pflichten auferlegt, etwa zur Instandhaltung, zur Beheizung oder zur Übernahme von Nebenkosten. Dann können theoretisch Ansprüche offen sein, und das Grundbuchamt verlangt entweder das Sperrjahr oder die Bewilligung der Erben.
Bewilligung der Erben und der Erbnachweis
Wer das Jahr nicht abwarten will, braucht die Löschungsbewilligung aller Erben in öffentlich beglaubigter Form. Zusätzlich müssen die Erben ihre Stellung nachweisen, durch Erbschein oder durch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ist der Erbschein noch nicht erteilt oder sind die Erben zerstritten, kann dieser Weg länger dauern als das Sperrjahr selbst.
Die Löschungserleichterungsklausel
Ob eine Löschung zwei Wochen oder viele Monate dauert, entscheidet sich häufig an einem einzigen Satz im Grundbuch, der Jahrzehnte vorher eingetragen wurde.
Was der Vermerk bewirkt
§ 23 Abs. 2 GBO erlaubt, im Grundbuch einzutragen, dass zur Löschung des Rechts der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt. Ist dieser Vermerk vorhanden, entfallen Sperrjahr und Erbenbewilligung. Die Sterbeurkunde reicht, unabhängig davon, ob Rückstände denkbar sind.
So lässt sich der Vermerk erkennen
Der Vermerk steht direkt beim Eintrag des Wohnrechts in Abteilung II, meist mit einer Formulierung wie „Zur Löschung genügt der Nachweis des Todes des Berechtigten“. Wer nur eine alte, unvollständige Kopie besitzt, sollte einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Auch die Bestellungsurkunde des Notars zeigt, ob die Klausel bewilligt wurde.
Nachträglich eintragen lassen
Fehlt der Vermerk, lässt er sich zu Lebzeiten des Berechtigten nachholen. Dafür muss der Berechtigte die Eintragung in grundbuchtauglicher Form bewilligen. Für Familien, die einen späteren Verkauf schon absehen, ist das ein kleiner Schritt mit großer Wirkung, vorausgesetzt der Berechtigte ist noch geschäftsfähig.
Verzicht zu Lebzeiten des Berechtigten
Ein Wohnrecht endet nicht nur durch Tod. Der Berechtigte kann es auch aufgeben, etwa weil er in eine kleinere Wohnung oder ins betreute Wohnen zieht oder weil ihm eine Abfindung angeboten wird.
Aufhebung durch Erklärung und Löschung
Rechtlich ist der Verzicht eine Aufhebung des Rechts nach § 875 BGB. Dafür braucht es zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, das Recht aufzugeben, und die Löschung im Grundbuch. Erst mit der Löschung ist das Recht tatsächlich erloschen. Eine bloße mündliche Zusage oder ein privatschriftlicher Brief ändert am Grundbuch nichts.
Die Löschungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form
Für das Grundbuchamt gibt der Berechtigte eine Löschungsbewilligung nach § 19 GBO ab. Seine Unterschrift muss nach § 29 GBO öffentlich beglaubigt sein, in der Regel durch einen Notar. Der Notar entwirft die Bewilligung auf Wunsch auch selbst. Eine Zustimmung des Eigentümers ist für die Aufhebung eines Wohnrechts nicht erforderlich, den Antrag stellt er aber meist ohnehin, weil er die Löschung will.
Möglich ist auch ein Teilverzicht, etwa auf einzelne Räume, auf die Mitbenutzung des Gartens oder auf einen Stellplatz. Das Wohnrecht bleibt dann im Übrigen bestehen, und das Grundbuch wird entsprechend geändert. Für einen Verkauf hilft ein Teilverzicht nur begrenzt, weil die Wohnung weiterhin belastet bleibt.
Betreuung, Vollmacht und Genehmigung
Kann der Berechtigte nicht mehr selbst entscheiden, handelt ein Betreuer oder ein Bevollmächtigter. Ein Betreuer braucht für den Verzicht in der Regel die Genehmigung des Betreuungsgerichts, das prüft, ob der Verzicht im Interesse des Betreuten liegt. Bei einem Verzicht ohne angemessene Gegenleistung ist die Genehmigung schwer zu erreichen. Bezieht der Berechtigte Sozialleistungen für einen Heimplatz, kommt eine weitere Prüfung hinzu, die der Beitrag zum Umzug ins Pflegeheim, wenn das Sozialamt zahlt beschreibt. Eine notarielle Vorsorgevollmacht kann das Verfahren erleichtern, setzt aber voraus, dass sie Verfügungen über Grundstücksrechte umfasst.
Zwei Wochen oder zwei Monate: wovon die Dauer abhängt
Die reine Bearbeitungszeit im Grundbuchamt ist nur ein Teil der Gesamtdauer. Entscheidend ist, wie viele Unterlagen beschafft werden müssen und wer mitwirken muss.
Der schnelle Fall
Eingetragene Löschungserleichterung, Sterbeurkunde liegt vor, Antrag durch den Eigentümer oder den Notar: In diesem Fall hängt die Dauer fast nur von der Auslastung des Grundbuchamts ab. Viele Ämter erledigen solche Berichtigungen innerhalb von zwei bis vier Wochen, manche brauchen länger.
Der langsame Fall
Fehlt die Klausel und verlangt das Grundbuchamt die Bewilligung der Erben, kommen Erbscheinverfahren, Beglaubigungstermine und gegebenenfalls Abstimmungen zwischen mehreren Erben hinzu. Zwei bis drei Monate sind dann realistisch, bei zerstrittenen Erbengemeinschaften auch deutlich mehr. Beim Verzicht zu Lebzeiten mit Betreuungsgericht dauert allein das Genehmigungsverfahren oft mehrere Wochen.
Was die Löschung kostet
Für die Löschung selbst fällt beim Grundbuchamt eine geringe Gebühr an. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für die Beglaubigung der Bewilligung, für beglaubigte Abschriften der Sterbeurkunde und für einen Erbschein. Diese Posten sind meist überschaubar, gemessen an dem Preisabschlag, den ein stehen gebliebener Eintrag beim Verkauf verursachen kann.
Die Löschung im Ablauf eines Verkaufs
Wer verkaufen will, muss nicht warten, bis das Grundbuch bereinigt ist. Die Löschung lässt sich in den Kaufvertrag einbauen, wenn die Unterlagen sicher beschafft werden können.
Löschung vor der Beurkundung
Am saubersten ist es, die Berichtigung schon vor dem Angebot zu beantragen. Das Exposé zeigt dann ein lastenfreies Grundbuch, und Käufer müssen nichts erklärt bekommen. Bei einem verstorbenen Berechtigten mit Löschungserleichterung ist das in aller Regel der richtige Weg.
Löschung im Vollzug des Kaufvertrags
Ist die Löschung absehbar, aber noch nicht erledigt, übernimmt der Notar sie im Vollzug. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Löschung gesichert ist. Für den Käufer besteht kein Risiko, für den Verkäufer verschiebt sich nur der Zahlungseingang.
Verzicht gegen Abfindung mit Treuhandauflage
Verzichtet ein lebender Berechtigter gegen Geld, erteilt er die Löschungsbewilligung beim Notar, der sie treuhänderisch verwahrt. Der Notar verwendet sie erst, wenn die Abfindung gezahlt ist. Wie hoch eine solche Abfindung angesichts des rechnerischen Werts des Rechts angemessen ist, zeigt der Beitrag zum Wertabschlag mit Sterbetafel und Kapitalisierung.