Was ein Käufer bei einer Wohnung mit Wohnrecht erwirbt
Wer eine Wohnung kauft, auf der ein lebenslanges Wohnrecht lastet, erwirbt Eigentum ohne Besitz. Der Berechtigte darf die Räume nach § 1093 BGB unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen, und daran ändert ein Eigentümerwechsel nichts. Das Recht steht im Grundbuch und geht mit der Wohnung auf jeden Erwerber über. Für den Käufer bedeutet das: Er zahlt heute für eine Nutzung, die erst an einem unbekannten Tag beginnt.
Eigentum ohne Nutzung
Der Erwerber kann die Wohnung weder selbst beziehen noch vermieten, solange das Recht besteht. Er kann sie beleihen, verkaufen oder vererben, aber jeder dieser Schritte geschieht mit der Belastung. Was er tatsächlich kauft, ist der Anspruch auf eine freie Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt, verbunden mit den Kosten, die ihm als Eigentümer bis dahin bleiben.
Eine Laufzeit, die niemand kennt
Ein lebenslanges Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht. Beides lässt sich nicht planen. Ein Käufer kalkuliert deshalb mit statistischen Erwartungswerten und weiß, dass die tatsächliche Dauer davon in beide Richtungen um viele Jahre abweichen kann. Wie aus Lebenserwartung und Zinssatz ein Abschlag wird, zeigt die Seite zum Wertabschlag nach Sterbetafel und Kapitalisierung; hier geht es um die Frage, wer überhaupt bereit ist, dieses Risiko zu tragen.
Zwei typische Verkaufssituationen
Häufig verkauft ein Eigentümer, der die Wohnung einst mit Wohnrecht für Eltern oder einen überlebenden Partner übernommen hat. Seltener verkauft der Bewohner selbst und behält sich im Kaufvertrag ein Wohnrecht vor, um Kapital freizusetzen und trotzdem wohnen zu bleiben. Beide Situationen sprechen dieselben Käufergruppen an, unterscheiden sich aber bei Steuer und Verhandlungsposition erheblich.
Kapitalanleger auf Zeit
Die größte Gruppe auf dem freien Markt sind Anleger, die bewusst Geld für eine Reihe von Jahren binden. Sie verzichten auf laufende Mieteinnahmen und erwarten ihren Ertrag ausschließlich aus dem Unterschied zwischen dem gezahlten Preis und dem Wert der freien Wohnung am Ende.
Die Rechnung des Anlegers
Ein Anleger zinst den heutigen Verkehrswert der unbelasteten Wohnung über die erwartete Restdauer des Wohnrechts ab und zieht die Kosten ab, die er bis dahin trägt: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und den Anteil an Sanierungen. Der verbleibende Betrag ist sein Höchstgebot. Je länger die erwartete Laufzeit und je höher seine Renditeforderung, desto weiter liegt dieses Gebot unter dem Verkehrswert der freien Wohnung.
Wovon die Renditeerwartung abhängt
Weil das Kapital langfristig gebunden ist und keine laufenden Einnahmen fließen, verlangen Anleger eine höhere Verzinsung als bei einer vermieteten Wohnung. Hinzu kommt ein Zuschlag für das Langlebigkeitsrisiko: Lebt der Berechtigte deutlich länger als statistisch erwartet, schrumpft die Rendite erheblich. Ein Berechtigter mit Ende achtzig ist für Anleger daher ein überschaubares Risiko, ein Berechtigter Anfang siebzig ein schwer kalkulierbares.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung: Bei einer erwarteten Restdauer von zehn Jahren und einer geforderten Verzinsung von fünf Prozent ist ein künftiger Wert heute nur noch gut sechzig Prozent wert, bevor die laufenden Kosten abgezogen sind. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger Renditeforderung verschiebt das Gebot bereits um mehrere Prozent des Verkehrswerts.
Wo Spielraum liegt
Spielraum entsteht über die Kostenverteilung. Ist im Grundbuch oder im Bestellungsvertrag geregelt, dass der Berechtigte Nebenkosten, Schönheitsreparaturen oder einen Teil des Hausgelds trägt, steigt das Gebot spürbar. Ein Verkäufer, der diese Vereinbarungen vollständig vorlegen kann, verhandelt besser als einer, der sich auf mündliche Absprachen beruft.
Angehörige als Käufer
Die zweite Gruppe kommt aus dem Umfeld des Berechtigten: Kinder, Enkel, Geschwister oder der Partner, der die Wohnung später selbst nutzen möchte. Für sie ist die Wohnung kein Renditeobjekt, sondern ein Familienvermögen, das gesichert werden soll.
Andere Motive, anderer Preis
Angehörige rechnen mit niedrigeren Abzinsungssätzen oder gar nicht mit Abzinsung. Sie wollen verhindern, dass ein Fremder Eigentümer der Wohnung wird, in der ein Elternteil lebt, und akzeptieren dafür oft einen Preis nahe am belasteten Verkehrswert. Für einen Verkäufer, der etwa als Miterbe aus einer Erbengemeinschaft ausscheiden will, ist das häufig das beste Angebot.
Steuerliche Begleitumstände
Kauft ein Verwandter in gerader Linie, also ein Kind oder Enkel vom Elternteil, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Wird der Preis innerhalb der Familie bewusst niedrig angesetzt, liegt darin ein unentgeltlicher Anteil, der als gemischte Schenkung schenkungsteuerlich zu prüfen ist. Bei den hohen Freibeträgen zwischen Eltern und Kindern bleibt das meist folgenlos, sollte aber vor der Beurkundung durchgerechnet werden.
Konfliktpotenzial
Verkauft ein Geschwisterteil an ein anderes, berührt der Preis die Erwartungen aller Beteiligten. Ein Verkehrswertgutachten, das den Abschlag für das Wohnrecht nachvollziehbar ausweist, nimmt dem Gespräch die Schärfe. Ohne eine solche Grundlage wird jede Zahl als Vorteilsnahme gelesen.
Spezialankäufer für belastete Immobilien
Die dritte Gruppe sind Unternehmen und private Investoren, die sich auf Objekte mit Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente spezialisiert haben. Sie kaufen in größerer Zahl und gleichen das Langlebigkeitsrisiko über viele Objekte aus.
Das Geschäftsmodell
Ein einzelner Anleger trägt das volle Risiko eines langen Lebens. Ein Ankäufer mit vielen Objekten rechnet dagegen mit dem Durchschnitt: Manche Wohnrechte enden früher, manche später als erwartet. Dieses Portfolio erlaubt eine schärfere Kalkulation, wird aber meist nicht als Preisvorteil an den Verkäufer weitergegeben, sondern als Sicherheitsmarge behalten.
Manche Ankäufer bieten statt eines Einmalbetrags Modelle mit Teilzahlung oder Rentenkomponente an. Solche Konstruktionen sind schwer mit einem Barpreis zu vergleichen und sollten vor einer Entscheidung auf ihren Barwert zurückgerechnet werden.
Geschwindigkeit gegen Preis
Spezialankäufer entscheiden schnell, zahlen oft ohne Finanzierungsvorbehalt und kennen die rechtlichen Fallstricke. Dafür liegen ihre Angebote regelmäßig am unteren Ende der Spanne. Für einen Verkäufer, der kurzfristig Liquidität braucht oder einen Erbfall zügig abschließen will, kann das trotzdem die richtige Wahl sein.
Worauf man im Angebot achtet
Wichtig sind die Annahmen hinter dem Angebot: Welche Lebenserwartung wurde angesetzt, welcher Verkehrswert der freien Wohnung, welche Kosten bis zum Freiwerden? Ein seriöses Angebot legt diese Größen offen. Fehlen sie, lässt sich das Angebot weder mit dem eines Anlegers noch mit dem eines Angehörigen vergleichen.
Finanzierbarkeit und Rang im Grundbuch
Wie viele Käufer überhaupt in Frage kommen, entscheidet sich oft bei der Bank. Eine Wohnung mit Wohnrecht ist eine schwache Kreditsicherheit, weil der Wert für die Bank erst mit dem Ende des Rechts voll verwertbar wird.
Wie Banken belastete Wohnungen beleihen
Banken setzen den Beleihungswert vorsichtig an und ziehen das Wohnrecht mit seinem kapitalisierten Wert ab. Viele Institute finanzieren solche Objekte nur mit deutlich höherem Eigenkapitalanteil oder lehnen sie ganz ab. Käufer, die das Objekt voll aus eigenen Mitteln bezahlen, sind deshalb klar im Vorteil.
Der Rang entscheidet über die Sicherheit
Steht das Wohnrecht in Abteilung II vor einer Grundschuld, bleibt es auch in einer Zwangsversteigerung bestehen. Eine neue Grundschuld des Käufers kommt nur im Rang danach. Der Berechtigte müsste einem Rangrücktritt zustimmen, und dazu ist er nicht verpflichtet. In der Praxis stimmt kaum ein Wohnberechtigter zu, weil er damit seine eigene Sicherheit aufgibt.
Folgen für die Käuferauswahl
Wer mit finanzierenden Käufern verhandelt, sollte früh eine Finanzierungsbestätigung verlangen, die das Wohnrecht ausdrücklich berücksichtigt. Eine allgemeine Bonitätsbescheinigung reicht nicht, weil sie nichts über die Bereitschaft der Bank sagt, ein belastetes Objekt zu beleihen.
Bei Eigentumswohnungen kommt ein weiterer Punkt hinzu: Gegenüber der Gemeinschaft schuldet stets der Eigentümer das Hausgeld, auch wenn er die Wohnung nicht nutzen kann. Ein finanzierender Käufer muss diese Belastung neben Zins und Tilgung tragen, ohne eine Mieteinnahme gegenrechnen zu können. Banken prüfen deshalb die Haushaltsrechnung strenger als bei einer vermieteten Wohnung.
Grunderwerbsteuer: was zur Bemessung gehört
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach § 8 GrEStG grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Wie das Wohnrecht in diese Rechnung eingeht, hängt davon ab, wem es zusteht.
Wohnrecht eines Dritten
Besteht das Wohnrecht bereits für eine andere Person, etwa einen Elternteil, und übernimmt der Käufer die Wohnung mit dieser Belastung, mindert das Recht schlicht den Kaufpreis. Bemessungsgrundlage ist der tatsächlich vereinbarte Preis, der den Abschlag schon enthält.
Vorbehaltenes Wohnrecht des Verkäufers
Anders liegt es, wenn der Verkäufer sich das Wohnrecht im Kaufvertrag selbst vorbehält. Nach § 9 GrEStG zählen dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen zur Gegenleistung. Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts wird dann dem Barpreis hinzugerechnet. Ein Käufer, der das nicht einplant, erlebt beim Steuerbescheid eine Überraschung.
Folgen für die Preisverhandlung
Der Unterschied betrifft nur die Steuer des Käufers, wirkt aber auf sein Gebot zurück. Ein Anleger, der beim vorbehaltenen Wohnrecht mit höherer Steuer rechnet, senkt sein Angebot entsprechend. Verkäufer sollten die Variante deshalb vor den ersten Gesprächen festlegen.
Wie hoch das Finanzamt den Wert des vorbehaltenen Rechts ansetzt, richtet sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten sowie nach dem Jahreswert der Nutzung. Wer den Betrag vorab grob schätzen lässt, kann ihn im Exposé offen ausweisen und vermeidet, dass ein Anleger ihn als unbekanntes Risiko vom Gebot abzieht.
Woran der Verkäufer seine Gegenseite erkennt
Die drei Gruppen verhandeln unterschiedlich, und ein Verkäufer verschenkt Geld, wenn er alle gleich behandelt. Wer weiß, welche Rechnung die Gegenseite anstellt, kann gezielt die Informationen liefern, die ihr Gebot verbessern.
Fragen, die verraten
Anleger fragen nach Alter und Gesundheitszustand des Berechtigten, nach Hausgeld und Rücklage. Angehörige fragen nach der Zukunft der Wohnung und nach Rechten anderer Familienmitglieder. Spezialankäufer fragen nach Grundbuchauszug, Bestellungsurkunde und Teilungserklärung, oft schon im ersten Gespräch. An der Reihenfolge lässt sich ablesen, mit wem man es zu tun hat.
Unterlagen für jede Gruppe
Für alle gilt: aktueller Grundbuchauszug, Urkunde über die Bestellung des Wohnrechts, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Anleger brauchen zusätzlich eine Aufstellung der laufenden Kosten, Angehörige eher eine verständliche Erklärung, was mit dem Wohnrecht bei Heimeinzug oder Tod geschieht. Wie sich Wohnrecht und Nießbrauch bei diesen Kosten unterscheiden, beschreibt der Beitrag Wohnrecht oder Nießbrauch.
Wann Abwarten sinnvoll ist
Ein hoher Abschlag ist kein Argument gegen den Verkauf, solange der Erlös gebraucht wird. Wer aber keinen Liquiditätsbedarf hat, sollte prüfen, ob ein Verkauf an Angehörige oder ein späterer Verkauf der freien Wohnung wirtschaftlich besser ist. Den Gesamtüberblick über den Verkaufsprozess gibt die Übersicht zum Verkauf einer Wohnung mit Wohnrecht.